海口部分小区业主与物业纠纷不断 业主维权难怎么办? - 维权指南 - 中国维权
新闻

海口部分小区业主与物业纠纷不断 业主维权难怎么办?

      来源:南国都市报  发布日期:2018-06-22 12:13:56

业主维权难 这道题怎么解

 小区业主与物业纠纷除了调解就是“走司法”?

 业主小区内遭窃物业不肯赔

 业主更换物业常面临交接冲突

 物业私占架空层建办公室业主投诉无果

 南国都市报6月21日讯(记者王康景 胡诚勇)物业管理与市民的生活息息相关,是社会和谐的重要组成部分。但近段时间来,记者走访海口部分小区发现,业主与物业产生纠纷和矛盾的现象并不少见,这其中,业主维权难的问题较为突出。比如业主物品在小区内遭窃受损索赔难、物业更换往往面临冲突、小区公共区域被物业非法占用却难及时整改等等,每当业主投诉,街道办和社区等部门调解无效后基本就是让业主“走司法程序”,但因觉费时费力一些业主选择了“放弃”,维权也就“落空”。

 那么,业主维权难在什么地方?除了协调和走司法程序还有别的什么方法?如何完善业主维权的机制?

 案例

 业主物品小区内遭窃受损物业不赔维权难

 家住海口海甸二西路珊瑚湾小区的业主罗女士去年12月20日下午三点出门办事,明明门已经反锁,但回来之后发现家中失窃,损失了一台电脑和一部手机,总价值近万元。“当时我去找物业质问为何没有做好安全管理,而且监控看不清,根本找不到窃贼,但物业没有做任何赔偿。”而从罗女士提供的业主群聊天记录中,小区其他业主也发生过失窃情况。而且小区尽管设置门禁,但陌生人还是可以随意进出。

 对此,小区物业负责人表示,很难做到每个陌生人都查问,是业主没有做好自家防范,不能怪物业,至于监控损坏,其表示此前已经向公司反映,未及时更换。

 实际上,业主物品在小区中遭窃或受损,也往往因为赔偿问题会与物业发生纠纷。

 走访中,记者发现,在海口永和花园也发生过多起失窃事件,物业也只是表示会配合警方调查,却没有提及赔偿问题。而有的小区业主电动车停放在小区内被偷盗,物业不给予赔偿,街道办和社区协调不成,也只能建议业主选择走司法程序索赔。

 物业私占架空层建办公室 业主投诉近一年无果

 小区架空层是属于全体业主的公共区域,但有些小区物业则擅自占用和改造架空层,没有征求业主意见。

 “物业私自在架空层违建办公室和宿舍,我们业主要求物业恢复原状,但投诉近一年过去了,城管部门也来了,却一直没有任何改变。”海口海秀西路檀香洲小区业主王先生说,他们业主对这个问题已经多次进行投诉。而记者从城管部门的回应中看到,从2017年6月25日现场查看,要经过立案、调查取证、审理和告知等近10个程序,一直在走程序中。

 记者在该小区看到,末端一栋楼的架空层被改造成物业办公室和多间宿舍,小区物业工作人员告知,宿舍是给员工居住的,并没有出租。

 在城管部门近期的回应中,记者看到,目前该违建案处于行政复议中,如何处理仍要继续等待结果,并没有给出具体的时间。

 记者在小区内走访时,有业主表示,物业建设员工宿舍和办公室的位置本来可以像其他楼栋一样作为停车位,小区车辆不少是停放在道路的一侧,本属于业主集体的区域被占用,难以理解。

 业主更换 物业交接过程中常常起冲突

 物业服务企业是小区业主们选聘来为小区服务的,业主有权更换服务不到位的物业企业,但在实际操作中仍面临棘手问题。

 海口光华大院小区业主对小区物业服务不满,业委会通过合法途径决定更换小区物业,但当所有程序走完,并被主管业委会事宜的街道办认可了程序的有效性后,老物业却迟迟不肯交接,双方此前因为矛盾纠纷几次发生冲突。

 此外,今年1月份,海口南海绿州小区同样出现过老物业被更换后,一直赖着不肯走、也不愿交接的情况,业委会成员带领业主和新物业公司欲强行进行交接,险些发生肢体冲突,幸好派出所等部门赶来维持秩序。街道办人员前来调解,并表示如果对方不肯交接,建议业委会通过法律渠道进行处理。

 分析

 业主维权常处弱势 相关机制有待改善

 从以上案例中可以看到,小区业主与物业发生纠纷,往往是街道办、社区网格员等机构和人员前来调停,但因为没有“执法权”,调解不成便面临“无计可施”,如果双方达不成协议,业主往往就是被建议“走司法程序”。而实际上,部分业主“嫌太麻烦”放弃了维权。

 那么,行政主管部门有行政处罚权,是否可以发挥作用?

 海口市住建局物业管理处有关负责人表示,物管处主要是对物业服务起到监督管理和指导的作用,但现行的物业管理条例仍有待进一步完善。“比如业主投诉较多的关于财产丢失或物品受损索赔的问题,即便物业负有安全防范和管理责任,但在实际中要开展行政处罚时,又缺少明确具体的细则依据。”该负责人说,存在界定难的问题。

 此外,即便是行政执法部门(如城管)在执法过程中,也因为程序繁琐,业主投诉维权常常隔了较长时间也未能执行,也一定程度给业主维权带来困扰。

 那么,因物业服务等问题致业主利益受到损害,业主进行维权,政府相关部门介入调解,就只能是“如调解不成就司法维权”的模式?没有其他的办法对物业进行监督约束了吗?海南大学政治与公共管理学院副院长江红义也谈了自己的看法。

 “业主维权难,主要还是源于物业公司是一个有组织的团体,而业主则属于个人,个人与团体博弈,往往便处于劣势。”江红义说,不少小区目前并未成立业委会,小区没有一个主体进行平衡和监督,为维权业主提供支撑,所以维权难度较大。

 建议

 建立评分、星级服务等机制加强对物业企业的监管

 江红义认为,要改变维权业主这种劣势地位,业主首先就得加强自身的组织建设,发挥业主委员会的力量。同时,政府有关部门可以对物业公司建立相应的评分机制、星级服务机制等,通过对业主投诉等相关信息的掌控,对物业公司的表现进行打分、评级,这样可以促进物业公司向业主持续提供优质服务,保证好的物业公司继续做大做强,而对于那些服务比较差的、不负责任的物业公司,可以采取扣分、降级等手段进行有效的监督管理。相应的物业公司一旦低于一定的分数或级别,政府部门便可以采取行政处罚手段,压缩该物业公司的市场空间,直至责令其退出物业服务市场。

 尽快完善成立业委会制度支持

 业主委员会能够对物业管理发挥有力的监督作用,如何促进海口更多小区成立业委会也成为业主维权的重点之一。对此,海南海大平正律师事务所律师陈洪德建议,应该就目前的物管条例加紧完善,在制度上给小区成立业委会以更多便利。可以借鉴北京和南京等地有关促进小区业委会成立的做法,考虑在制度层面立法,要求开发商选取前期物业入驻,必须要积极促进业委会成立之后才可以收取物业费。同时,开发商按照小区面积和规模缴纳一定的业委会成立启动基金,如此,才能让开发商和物业主动帮助小区成立业委会,而不是成为阻力。

 举措

 海口住建局:争取尽快出台更细物管条例

 去年,国家住建部下发通知,各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请。该通知也要求,加快推进物业服务行业信用体系建设,建立信用信息共享平台,定期向社会公布物业服务企业信用情况,建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。

 “目前,我们正在积极开展相关的调研工作,争取尽快出台更具体的物业管理条例细则,明确划分权责义务和处罚条款,并建立起相应的物业企业评分机制,比如物业被评分较低的,将考虑限制其市场。”海口市住建局物业管理处相关负责人表示,在物业管理和纠纷处置方面,以多级联动的方式处理。

 他山之石

 2018年3月,安徽合肥某小区因物业收支信息公开不到位、停车乱、保安岗亭监控形同虚设等问题要求物业整改却迟迟没有回应,业主成立维权小组展开相关证据收集,以拍照片罗列问题等方式,写成联名信向主管部门投诉,积极开展维权。 (据合肥论坛)

 2016年,苏州的赵先生因为不满物业“必须先交物业费才能拿新房钥匙”的潜规则,与物业杠上,并于4年后通过诉讼途径拿到钥匙,而物业随后将赵先生告上法庭要求支付这4年的物业费等共4万多元,被法院驳回,法官认为物业公司“预收物业费”属无效条款。(据现代快报)

 将于2018年8月1日施行的《东莞市物业管理办法》中针对小区物业经常对业主停水断电的做法作出规定,物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。物业服务企业及其从业人员未按照规定或者合同约定提供物业服务,存在严重失信行为的,应当记入诚信档案失信名单。(据广州日报)

相关热词搜索业主 海口 纠纷