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购房者“过度维权”非个案 中小型房企直面生存困局

      来源:东方财富网  发布日期:2019-07-01 15:19:10

从行业的健康发展角度来看,关于商品合同纠纷需要得以重视和解决,持续发生的“过度维权”会让行业发展面临生存难题。

  随着“一城一策”调控持续,全国各地出现的消费者与开发商维权纠纷引发关注,一些消费者的过度维权也使得“房闹”频频发生。据不完全统计,目前已有包括万科、碧桂园、泰禾、保利、绿城、新城控股、龙湖等房企出现消费者“过度维权”事件。

 

  在业内人士看来,面对一些非理性消费者维权事件,对于三四线中小开发商而言或是一场危机考验,对于过度维权的消费者,呼吁其尊重契约精神,维护房地产行业稳定发展的环境。

  银川荣城遭遇“过度维权”

  “中小型房企的生存环境岌岌可危,这些‘非理性维权’、‘过度维权’事件快成为压倒我们的最后一颗稻草。”银川荣城房地产开发有限公司(以下简称“荣城房地产公司”)董事长李勇对《中国房地产金融》说。

  位于银川的荣城高登时代广场,是由荣城房地产公司开发的。去年年底,消费者王先生看中荣城高登时代广场的商铺,随后与公司签订了商品房买卖合同。就在支付余款的前期,王先生却拒绝支付余款并且要求开发商退房。

  事情并非戛然而止,而是愈演愈烈。王先生就此事接受银川当地两家媒体的采访。同时,还与部分购房客户组建了一个近60人的“高登广场商铺维权”微信群。

  该项目负责人透露,后续不断有群体事件发生,其中有数十位购房者采用“拉横幅”方式,甚至还有上楼顶让事态扩大的行为。

  李勇对记者表示,针对上述事件,公司的售楼部陆续遭遇王先生等人的多次聚众,现场商铺的销售几乎处于停滞状态。

  “虽说其中一家媒体就此次报道已经给出了更正说明,但面对快速传播的网络环境,先后两篇不全面的报道已经在网上引起了不少评论,在广大市民中造成了严重的负面影响。”李勇表示,这种维权使企业正常工作难以开展,也影响后续的业务开展,特别是对已经购房者而言。

  根据媒体报道,上述案例中的购房者与房企的纠纷,涉及的公摊面积大小问题,这是当前房企在销售商品房时,出现纠纷频次较高的一种。

  上述案例中,王先生购买的是荣城高登时代广场的商铺,北京市房地产法学会常务理事包华告诉《中国房地产金融》,商铺和住宅由于实现的功能不同,所以决定了公共设施设备的配置也会有所不同。

  一般而言,商业办公的项目公共设施设备的配置会远高于住宅,商业和办公项目中的人均使用面积也会远远高于住宅。

  基于此,商业和办公实际得房率会比住宅低,分摊率也会远高于住宅。包华表示:“就商铺而言,它在实际经营的过程之中,经营活动往往不限于专有得房率的部分、不限于户内。有时候也会涉及到公共空间,比如说过道、门厅等,这些方面都是与住宅不同。由于公共设施设备的配比高,所以分摊高。同时,它使用不仅限于套内,商办和住宅两者之间如果以公摊面积大小去衡比,其实没有实际的意义。”

  对此,包华强调,最重要的就是商业和办公使用的条件跟住宅不同,住宅只要能源设备齐全,可以单独使用。商业和办公,即使能源齐备的情况下也无法单独使用。这是最大的区别,不能拿同样一个维度去看待。值得一提的是,消费者、投资人在投资不动产时的理念需要不断培养。

  李勇对《中国房地产金融》表示,该商品房的房产测绘机构为银川市房地产测绘中心。其中,预测建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积在双方商品房买卖合同中均有标明。

  业内人士对记者表示,虽然理论上说,商铺的公摊面积没有上限一说,而且很多公摊面积也是商业地产发展所需要的,偏高本身也是合理的。从开发商销售的角度看,对于此类核心是有告知的义务,这是购置商铺的业主比较关心的。

  从行业的健康发展角度来看,关于商品房合同纠纷需要得以重视和解决,持续发生的“过度维权”会让行业发展面临生存难题。

  购房纠纷非个案,伤及房企发展

  记者查询众多案例后发现,荣城房地产开发商的消费者维权事件并非个案。公开资料显示,2016年-2019年,北京市的商品房买卖合同纠纷案件,一审判决是3130起,而银川市就达到了3083起。

  银川虽说从人口、面积等来看是中小型城市,但涉及商品房买卖合同案件的一审判决数量与北京相差无几,值得一提的是,从案件数量的趋势上来看,相比北京,银川市呈增长趋势。

  实际上,除了银川市,全国各地因买卖合同纠纷引起的业主维权事件也是屡见不鲜。上海远郊碧桂园浦东南郡出现业主举牌维权情况;合肥绿城翡翠湖玫瑰园项目,因绿化缩水和园林减配问题陷入维权纷争;江西上饶碧桂园因从精装修交付均价问题引发大量业主打砸售楼处;合肥泰禾院子项目降价引起了部分业主拉横幅维权抗议等。

  从众多买卖合同纠纷来看,有延期交房并超过合理期限、房屋面积误差较大、一般质量问题、“服务费”是否收取、公摊面积大小等等。

  其中,在购买方商品房时,消费者与销售方签订的诸如“服务费”备受争议。代理销售机构是否合规?消费者针对“销售费”维权是否合理?许多消费者对此产生很多疑问。

  “于中介代理商而言,在代理销售前应有这笔费用的具体情况说明,明确告知并经消费者同意并在客户服务单上签字,且中介代理商按照要求开具正式发票。同时,房地产开发企业内部要加强内部的规范管理,统一培训销售人员,加强案场沟通,避免事后产生纠纷。” 一位不具名业内人士告诉《中国房地产金融》。

  上述业内人士表示,站在消费者的角度上来看,消费者签订合同时要看清相关的合同条款,不应该出现“签订购房合同时销售人员催得紧,根本没看清合同条款……”这样的情况。因为在法律上,只要是完全民事行为能力的双方基于合意在合同上签字了,就表明认同合同条款。

  针对在这次案件中的“服务费”,该业内人士指出,购房者勿将其与之前媒体曝出的奔驰汽车4S店的不合理“金融服务费”混为一谈了,从法律角度上看,双方缔结合同及达成目的不同,不存在欺诈的故意及可能性。

  消费者维权理所应当,但是“过度维权”影响企业正常的经营与发展。李勇说:“当前三四线城市为主的中小型开发商的压力进一步扩大,生存的空间被进一步挤压。同时,开发商还面临巨大的资金压力,在目前楼市资金端全面收紧的背景下,销售成为开发商最后的获取现金的渠道了。”

  在他看来,一旦销售额达不到预期的话,那么企业就会陷入尴尬境地,甚至面临被收购甚至倒闭的窘境。

  李勇还强调,随着国内消费市场的扩大,消费纠纷的数量也在增加,其中“非理性维权”的案件也在增加。我国已经建立比较完善的消费维权体系,消费者完全可以通过多种渠道表达自己合理的诉求。

  消费者应理性维权,尊重契约精神

  据记者了解到,在荣城房地产公司合同纠纷案件中,其中有一案例,消费者不愿履行合同并要求退房,诉至宁夏银川兴庆区人民法院,经公开审理后,法院驳回消费者诉讼请求。

  “随着政策调控,楼市持续降温,各地上演不理性纠纷,不仅凸显契约精神的缺乏,也妨碍了市场交易的正常进行。” 李勇表示,契约精神是市场经济的精髓,买卖双方在自愿、理性的情况下签署合同,达成交易,就应该遵循契约精神。

  2018年9月,杭州某房企房产项目,因二期销售价格比一期价格下降,质疑开发商定价,引发购房者拉横幅维权。记者调研发现,因为房价下跌导致维权的比例上升,凸显了消费者购房认知风险的不足。此外,维权出现的过激行为,诸如破坏财物和伤及人身等事件,也将消费者不理性行为暴露,这些过激行为有相当比例是违法的故意而为。

  从消费者理性维权方式来看,除了与开发商协商沟通外,价格问题应该寻找当地消费者协会进行投诉;涉及中介机构收费、购房合同约定外的其他收费和物业管理费等纠纷,可以向物价行政管理部门投诉;虚假广告、合同欺诈等纠纷,可以向市场监管部门投诉;房屋质量问题向当地建设行政主管部门投诉;如果涉及合同争议,需要通过仲裁机构申请仲裁,最后仍未解决可以通过法律诉讼渠道寻求法院判决。

  李勇因此呼吁,政府有关部门能够加强对消费者的法制教育,引导消费者合法维权。“如果放任非理性维权、过度维权,会对整个社会都会造成巨大伤害。”

  银川荣城消费者维权,因媒体报道放大,演变成比较大的新闻事件,李勇认为,媒体监督非常重要,应该承担应有的社会责任。

  “主流媒体应发挥舆论报道作用,认清定位,推动行业健康平稳发展。” 一位房地产主流媒体负责人表示。

  新华社中国经济信息社宁夏中心主任武勇认为,一些媒体在进行房地产报道时,一味追求点击率、收视率,在新闻标题以及新闻观点中博其所好,缺乏客观公正的报道,违背新闻媒体人的初心。

  当前消费者维权意识上升,亦有不法媒体扮演反面角色,特别是一些自媒体以“消费者维权”为旗帜进行敲诈勒索。2018年11月20日,青岛公安局破获自媒体敲诈勒索案,通过发布房地产商负面信息并要挟索取“删帖费”的方式,六次实施敲诈勒索共计44万元。

  消费者维权心切,但是需要在法律的准绳下,房企、媒体、公众应理性看待当前房地产市场存在的现象,共同促进房地产行业健康发展。

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