丁祖昱揭中国楼市八大困惑

  乐居财经 林振兴 发自上海

  2019年1月8日,“奔向未来”2019丁祖昱评楼市年度发布会在上海世博园区梅赛德斯奔驰文化中心举行,超过4000名粉丝到现场聆听丁祖昱对2018中国楼市的分享。对于已经过去的2018年,中国房地产市场发生了什么?又产生了什么问题?丁祖昱在发布现场,对2018年总结出了八大困惑。

  困惑一、土地流拍:全年破千幅,集中于下半年

  去年以来全国的房地产市场,都出现了罕见的土地流拍的现象。据克而瑞数据统计,2018年全国各城市合计住宅土地流标高达1075宗。

  上半年土地流拍数占全年总数的25%,2月是全年流拍最少的月份,仅流拍33宗地块。但进入下半年以来,土地市场走向低谷,流拍频现,平均每个月流拍都超过100宗,,低溢价甚至底价成交成为常态。12月达到全年的顶峰值,流拍196宗。

  困惑二、地王难产:你所熟知的地王基本没开盘

  2016年堪称是有史以来最大的“地王年”,全年诞生了超过350宗单、总价“地王”。但随着靠土地红利赚取利润的房地产开发模式结束,房地产增量市场拐点已经来临,未来在开发业务上靠的将是营造产品的溢价能力,拿2016年地王和高价地的房企,在接下来的市场中,不但亏本压力大,还有可能面临生死存亡的危机。

  2018年,大家熟知的地王基本没开盘,比如上海的仁恒蒋家浜81、83街坊项目,以56926元/平方米的楼板价成交,至今未开工。地王闲置的背后,有的是因出让时涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续,存在开发迟缓的客观原因。但无论什么原因,这些高价地面临的现状是,所在地是“控房价”的集中营,板块“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。

  困惑三、各色维权:“不给糖就捣乱” 

  2018年是一个维权年,北京、深圳、上海、厦门、佛山、武汉、无锡、镇江……“房价保卫战”在多城蔓延。以往都是楼盘交付之后,业主发现楼房质量问题后展开维权。现在更甚,很多楼盘尚未交付,就提前遭遇业主维权。

  维权的理由也是五花八门,有投诉质量问题,有投诉虚假宣传,还有投诉双合同,比如,广州七大楼盘业主联合维权,投诉楼盘强制捆绑双合同,隐瞒重要事实。因为质量问题维权的行为,是理所应当,但是降价维权,恐怕只有在中国才能见到。

  困惑四、限制降价:不能降,不能涨,只能横了

  当初出台"限价"政策就是为了更好的精准调整楼市的房价,现在取得阶段性的成果,限价对改变楼市的风向起到了很大作用。原来的平衡是不让房价大涨,如今也不让大跌,在很窄的区间里建立新的平衡。

  未来房价并不会因为限价而导致大幅下跌,下跌并不是调控的目标,目标是维持房价稳定,同时去杠杆,减少房地产对国民经济的影响,提升整体楼市的健康发展水平,最终也是为了人人居有所处,实现居者有其屋。

  困惑五、产品降级:装修降,配置降,质量千万不要降

  在市场压力之下,对于房地产项目来说,降价将会极大的压缩利润,如果拿地成本较高甚至没有这么大的降价空间,那么如何来达到这个营销目的,只能通过压缩成本的方式来进行。

  如此大的降价幅度,常规的压缩成本方式根本做不到,最简单的方式就是产品降级。通过装修降、配置降等技术手段,甚至可以获得比前期推出产品更高的利润率。但是需要在保证产品质量的前提下,否则得不偿失,也将失去客户和市场。

  困惑六、租赁乱象:至少10家长租公寓“爆仓”

  2018年,长租公寓行业跌宕起伏,风波不断,频繁触礁,从推高租金到甲醛超标,再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务,长租公寓走到了至暗时刻。

  杭州鼎家公寓、爱公寓、石家庄众客驿家、上海寓见公寓等10家长租公寓相继出现租金贷暴雷。公寓运营方利用租金贷垫付与底租支付账期不匹配的特点,用形成资金池的资金无序扩张,致使现金流出现危机。面对行业内的金融乱象,北京、上海、西安、深圳等地纷纷表示将严查租赁企业融资资金用途并对租金贷业务进行严格监管。

  困惑七、去化困难:开盘首日签约率从86%跌至32%

  从2018年的市场变化来看,百城新盘首日签约率呈现“倒V”趋势。2月春节过后,从30.4%的签约率一路攀升至5月的最高值86.3%,之后跌至12月的31.9%,面临去化难的挑战。

  下半年以来,在政策调控常态化、市场预期下滑的背景下,百强房企销售减速明显。11月以来,虽然房企项目积极入市,推盘量大幅增加,但去化率表现普遍不及预期,原本房企期望依靠加大供应带来年末反弹,实现难度很大。

  困惑八、资金承压:融资成本单月最高达8.54%

  2018年11月房企境内外发债综合成本达到8.54%,为全年融资成本的最高水平,也创下2015年以来单月融资成本的最高纪录,较2018年2月最低融资成本4.97%,增长了七成。特别是在当前部分企业境外债务再融资的需求下,发行高息境外债也进一步推高了整体的融资成本。

  未来一年内将是房企债券到期高峰,国内的信贷环境仍将相对收缩,房企融资成本会继续上升。不过,从整个行业来看,仍然遵循强者恒强的逻辑,相比大企业,评级较低的中小型企业可能会继续面临再融资压力。